摘要：2021，改变了很多人对烟台房地产市场的看法。原来，市场由巅峰到低谷只需要几个月的时间。原来，楼市的低迷，会有如此严重的连锁反应。是的，烟台市场正在经历一段深刻的调整期。政策、开发商、购房者纷纷参与其中，各自寻求着突破方法。如果说还有一些称...
2021，改变了很多人对烟台房地产市场的看法。
原来，市场由巅峰到低谷只需要几个月的时间。
原来，楼市的低迷，会有如此严重的连锁反应。
是的，烟台市场正在经历一段深刻的调整期。政策、开发商、购房者纷纷参与其中，各自寻求着突破方法。
如果说还有一些称之为好消息的内容，那城市焕新的节奏，或许是目前看到的一剂良药。
其中商业焕新层面，九月烟台华润万象汇的开业，可能是今年最重磅、效应最强的一个现象级事件。
万象汇开业当天，直接造成了观海路的大堵车，朋友圈刷的几乎都是万象汇的体验视频。
一个全新的商业综合体爆了，而且在烟台高端圈层汇集的区域内产生了巨大影响。
对房地产市场而言，万象汇开业带来的是整体区域价值的提升。
莱山核心的商业需求，展现出强大的潜力。
而万象汇的开业也暴露了一个现状，莱山核心板块依旧缺少足够的商业资源布局。与芝罘区相比，莱山需要继续布局优质商业。
结合城市焕新节奏，莱山的商业价值正在转化为投资价值。实现的方向，或许就是争议颇多的商铺。
01
在房住不炒的政策指挥下，投资房地产获利的机会在不断减少，尤其非一线城市更加需要谨慎。
而地产投资除了住宅、公寓，商铺曾被认为是最有前景的一种产品类型。
但互联网购物的兴起以及商业资源的聚焦，使得商铺在很长一段时间内似乎已经成为一个“大坑”。
以前讲一铺养三代，现在是谨防商铺投资大坑。是的，商铺投资风险是比较高的。
商铺投资的收益在于溢价+租金，但当前大部分城市的商铺供应量是过剩的，这就导致大多数的商铺溢价上不去、租金出不来，很有可能砸在手里。
商铺之殇，已经成为房地产一个备受争议的领域。甚至被人调侃，99%的商铺资源是没有价值的。
但凡事皆有两面性，随着城市焕新节奏的加快，以及消费升级。
那1%的商铺资源，将会实现价值的巨大提升。
商铺投资的要点，在于地段、临街情况、人流、驻留性、购买力、便利性、商圈覆盖、开发商实力、收益率、发展力等。
商铺，一定是依托于其他资源而存在。
大型的居住社区、政府规划的商圈、强势开发者的资源注入，能够为商铺带来源源不断的人流，而且是高质量的消费需求。
往往具备这些元素的商铺，是一铺难求。
烟台万象汇的开业火爆，就展现了优质商铺的投资潜力。
02
万象汇霸屏，
莱山进入万象时代
作为烟台最大的单体商业中心，万象汇的出现，彻底改变了莱山缺少大型商业综合体的现状。
将带给烟台诸多发展机遇，商业迭代、消费升级、首店经济等等。
而其中，就蕴含了备受关注的城市商业红利。
作为万象系商业首次进入烟台的代表作，莱山万象汇的总店铺数量达到了300+。一大批烟台首店、莱山首店在此落地。
仅以餐饮品牌为例，万象汇的97家餐饮品牌中，有37家是首进烟台，包括了绿茶餐厅、楠火锅等网红品牌。
这些首店店铺，已经成为烟台新的排队王。即使住在芝罘区，依旧有一大票人被吸引到莱山感受万象汇的潮流购物体验。
可以说，万象汇给莱山带来的改变是巨大的，对整个东部板块来说都是一次重要的商业迭代。
万象汇出现的契机，与莱山整体的居住能级提升和城市焕新，同样关系匪浅。
莱山的居住属性，随着滨海路板块、三滩板块、凤凰湖板块等区域的填充，已经构建起了以改善人群为主的居住环境。
尤其观海路沿线，聚集了一流的城市资源。商业综合体项目，就是其中不可或缺的一块重要拼图。
所以在总体商圈规划中，莱山迎春大街商圈的核心，就是以万象汇+佳世客所汇集的商业资源为主。
这里是仅次于芝罘区核心商圈的商业新天地，伴随莱山居住人口的增加，正在释放新的能量。
而依托于万象汇的出现，商铺，再次被烟台人所重视。
03
烟台万象汇体量非常大，这个体量的商业具备一定的招商难度。
但据了解，烟台万象汇商铺非常受关注。很多想进驻的品牌因为资源已被抢占，而没有机会进入。
这既得益于华润的资源注入，也得益于莱山整体消费的升级。这种商铺资源，就是那1%。
除了万象汇内的商铺资源，作为烟台华润中心的配套之一，万象府的底商-华润万象金街，同样具备了稀缺性。
我们知道大型社区的底商是一种优质资源，因为它自带人流，而且消费频次高、拥有稳定的回头客。
这也是为什么一些小区的底商，实际比大多数商场内的商铺更具投资价值。
华润万象府，作为莱山核心区内的品质居住社区，体量达到了上千户，消费需求旺盛。
万象府周边，汇集了烟台大学等学校、南山世纪华府等小区，日常消费集中度高。
按照社区底商的思路来看，华润万象金街的客流是持续且稳定的，而且是莱山比较高端的消费人群。
同时，由于万象汇的存在，带来了源源不断的可持续消费人流。
也就是说，华润万象金街的商铺汇集了两部分主要流量-万象汇赋予的商圈综合体流量+万象府为主的固定客群流量。
内需流量与外需流量，形成双循环。
在烟台，商业综合体的数量并不多，大多还集中布局。由同一开发商打造的综合体+住宅+公寓+办公的城市级综合体，更少。
所以万象府的底商，背后承载的是超量的流量。
04
商圈新势力，
城市新风向
于商铺而言，仅有流量显然是不够的。
要有能够把握流量的抓手，而这，就要看开发者与城市政策的导向。
在这个运营为王的新商业时代，华润显然是佼佼者。华润的商业版图，涵盖了万象城、万象汇、万象天地等知名商业IP。
华润旗下负责商业运营服务的华润万象生活，是引领生活方式升级，重新定义城市生活节奏和方式，焕新消费活力的先行者。
而依托于烟台万象汇的华润万象金街，显然有一位靠谱的开发者。
政策导向方面，当前烟台处于城市焕新的开启阶段，莱山是最重要的战场之一。
而基于消费焕新，除了商圈的塑造，烟台还有一个值得关注的政策-便民生活圈。
10月11日，商务部正式公布全国首批30个城市一刻钟便民生活圈试点名单，烟台市位列其中。
此前在商圈专项规划中，曾提及烟台将构建城市级商圈(含城市级核心商圈、城市级副商圈)、地区级商圈、社区级商圈，以及特型商圈的“3+1”体系结构，规划形成“1+3+8+46+5”商圈布局。
未来，烟台将按照“一年试点，两年推广，三年覆盖”的思路，培育一批明星便民生活圈，打造烟台美好社区便民生活圈发展体系。
在莱山，占据商圈+文化+公园+教育+体育+娱乐等于一体的，显然就是万象汇所覆盖的范围。
而其中的社区商业、一刻钟便民生活圈，缺少不了万象府底商的参与。
所以华润万象金街不仅占据了流量入口，有靠谱的开发者，同时也站在了政策的利好前沿。
重要的是，这里本来就是城市中心，是居住升级的中心。
当我们回顾商铺的投资经验，或者在网上寻找商铺投资的攻略，会发现万象金街满足了大部分条件。
在这个赛道，华润还是一个靠谱的选择。
对莱山而言，城市焕新节奏以及居住、消费升级正在带来更多城市红利。不同的产品，需要不一样的投资策略。
商铺投资并非不可为，但投资商铺一定一定一定要进行详细调研。
这个新机遇，需要一点耐心。
